侯科昌/文 侯科昌，房地产经纪业资深专家、房地产独立经纪人创始人 。欲浏览更多侯科昌文章，请登陆侯科昌博客：地产街www.toprea.com 侯科昌博客文章均为原创，版权归侯科昌所有，如有需要请联系：13714162685 toprea@126.com欢迎思辨、讨论观点、共同切磋深圳楼市真理，反对谩骂！

    经纪人是指为买卖双方撮合并从中取得佣金的人。在我国经纪人早在汉代就已经出现了经纪人和经纪活动，元朝之后，房地产经纪人和相关的经纪活动开始活跃。解放前，旧上海的房地产经纪人被叫做“房地产掮客”，旧时的北京则称之为“房纤或纤手”（现在叫“房虫子”，已经含有太多贬义了）。
    解放后，要建设社会主义了，随着1954年4月北京市人民政府一纸严厉“取缔纤手即拉房纤的”政府公告，房地产合法市场不复存在，房地产经纪人也自此尘封40年。
    房地产经纪业古已有之，现在正快速发展，将来必然也一定要在很长的时期内存在。这道理很简单，就像有人就有吃喝拉撒一样；只要有房地产交易就必然离不开经纪人。然而，现在随着深圳楼市进入中期调整、尤其是爆发了“中天恶性出局事件”之后，有银行杀入中介行业抢饭碗。但老侯以为银行的想法太天真，诚信固然是经纪业的命根子，可只有命根子远远不够。经纪业实际上是一个专业性很强的行业，除了诚信这个根本，还有信息资源，除了信息资源这些死的东西，还要有非常专业的从事高级脑力劳动的经纪人群。我们可以换个角度看银行趁地产行业之危机抢中介饭碗这件事。商业社会，没有哪个机构或者行业可以和银行比“诚信”，那是不是意味着银行可以凭诚信轻而易举地抢遍社会上360行的生意？包括一些不怎么诚信的地方政府——单凭诚信，银行业是可以在一些地方开办政府的呀！
    自己的本分做得远远不够，这么多年服务意识和水平并不见得有多大改善；当着专业程度更高的外资银行的大举进入，主营业务不抓，主要市场不抢，却伸这么长的手到房地产中介行业来与中介公司抢饭吃。老侯以为作此决定的银行看样子不仅是不很懂房地产经纪业，也不懂国际金融形势与国内金融市场，简直没有想清楚自己想做什么、能做什么！银行这种滥用诚信的做法必然要使诚信受损！
    老侯这样说，处于危机和迷茫中的中介公司一定是很赞同。没错，在这个问题上老侯及老侯所创立的“独立经纪人模式”和“传统地铺模式”下的中介公司是同一立场：经纪业是一个很专业的行业，并不是一个随便谁都可以“兼职”进入的行业。然而“独立经纪人摸式”从“传统地铺模式”的母体孕育出来，却对“母体”有着“颠覆”的威胁，至少会迫使地铺模式自我改良。
    根源在于“佣金价值”的创造上，劳动与资本的意义与价值的界定，或者是否承认应该将佣金的创造更多归功于付出大量体力劳动与高智商脑力劳动的一线执业经纪人。
    从专业角度看，佣金不是像某些银行理解得那么肤浅，它不是简单的“信息服务费”或者“咨询费”。一笔成交所收佣金大约有20%可以看作“信息服务”报酬；有70%是作为给执业经纪人在这笔交易中进行“撮合”（付出的是专业的高智商脑力劳动）的报酬；剩余的10%其实是支付给中介机构去办理琐碎繁杂的交易过户等简单劳动的报酬。可以看出，整个交易的核心是执业经纪人的“撮合”。而在现实地铺模式下，参与佣金价值创造的劳动力与资本却在佣金的分配上严重地到挂了。这是老侯决心大胆创立并积极实践“独立经纪人模式”的理论核心。
    社会离不开中介机构，就算中介机构的职能将来被弱化，也绝对离不开一线执业的房地产经纪人。准确地讲，这个行业是广大一线经纪人群的行业，而不仅仅只是中介机构老板的行业。这是相关政府主管部门要转变工作思路、引导行业良性发展的突破口。就像一场革命，独立经纪人模式为房地产中介行业带来发展的新希望。独立经纪人模式不仅在伟大的实践中不断推进，而且有着扎实的理论基础。老侯可以预言，在未来三到五年时间里，这个行业只会在独立经纪人模式和深度改良的地铺模式的共同推动下，健康良性地持续发展。
    ——至于那些觊觎佣金的银行，该干啥干啥去！

                                                                                                                     深圳 老侯
                                                                                                         2007年12月23日

“大洗牌”让中介明白自己是靠谁吃饭的！（原创）

    侯科昌/文    侯科昌，房地产经纪业资深专家、房地产独立经纪人模式创始人 。欲浏览更多侯科昌文章，请登陆侯科昌博客：地产街http://www.toprea.com/ 侯科昌博科版权所有，如有需要请联系：13714162685 mailto:keery99@sina.com欢迎思辨、讨论观点、共同切磋深圳楼市，反对谩骂！

    老侯昨天写了《“大洗牌”让中介明白自己是吃哪碗饭的！》原本只是纯粹出于行业的责任感，想借此次“中天事件”引发的行业诚信危机顺便提醒中介机构应该以史鉴，谋求“地铺模式”下的良性可持续发展。却不料，招来行家一堆无厘头的非议。

    说老侯是什么“纸上谈兵只会说不能做的人”；说什么“你的片面性，不是宣传给很多经纪人造成困惑，你能使行业好起来吗，除了为你们自己，之外，能给行业带来什么好处，你快成了行业的另类，煽动经纪人跳槽。”还说什么“以后在中介怎么混，贬低大多数，抬高自己，大家私底下都看不起你。”等等-------

    老侯是个西北直率之人，了解老侯多一点的人还都知道这家伙还是一个异常认真的人（网友可以参阅老侯去年的一篇博文《那咱就说说认真吧http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b567650010006ri.html)。既然有这么多人捧场很给老侯面子，又招着惹着老侯说更多事关“地铺模式”和“独立经纪人模式”的话，老侯虽然现在很忙，可既然被媒体朋友以“经纪业资深专家”相称，就当仁不让了。接着老侯和各位谈下一个话题：“大洗牌”让中介明白自己是靠谁吃饭的！

   “中介公司是靠客户业主给的佣金吃饭”，一点没有错！老侯暂且不提地铺模式下这两年深圳中介疯狂开铺、大搞人海战术以及由此必然导致的粗放式经营带给“上帝”谈不上“诚信”和离“专业”很远的服务。我们单单搞清楚中介公司靠“谁”？——没有人想过、现在更没有人愿意回答这个问题！老侯来做个回答：“中介靠的就是一线做单的经纪人”。

    中介既然靠经纪人吃饭，谁是主谁是客就不言而喻了。但现在为什么恰恰相反了呢？佣金既然是靠经纪人收上来的，为什么在佣金的分配上要倒挂呢？为什么作为“主人”的一线经纪人没有分得“大头”呢？为什么作为“客”的中介公司得了“70%多的大头”还要“教育”、“管理”和“阻吓”作为“主人”的经纪人呢？——这中介行业不是明显一个乾坤颠倒的世界又是什么呢！

    而且，作为地铺模式下的中介公司应该清楚得很：没有哪一位可以跳出人性自私贪婪、抵挡和杜绝得了“私单”的诱惑；也没有哪一位可以通过所谓的教育、管理和阻吓能够真正防止自己下面的经纪人走“私单”——纵使在每一间地铺安插两位区经。这样，既然走私单早在单一地铺模式下各大小中介公司间都已经是公开的秘密了，又与“独立经纪人模式”何干？老侯有系统量化而且非常成功的地铺管理经验，正因为如此，老侯也深深知道经纪业根本就不是这么样能够管得好的！

    房地产独立经纪人模式是大势所趋，用革命先行者孙中山先生的话讲“天下大势，浩浩荡荡；顺之则昌，逆之则亡”。因循守旧，不思进取，以一副民国初年“清末遗老”的衰样儿说话，自然不能博得历史的同情。

    另外，对于昨天《“大洗牌”让中介明白自己是吃哪碗饭的！》一文在网上刊出后各路网友的跟贴，老侯就此一并回复如下：

    为了让各位知道老侯整天“纸上谈兵”究竟结果如何，老侯先给各位简单汇报一下自10月23日深圳独立经纪人中心挂牌至11月22日下午18：00业务进展情况：

1、经纪人咨询量：电话咨询 40--70个/天；上门咨询 20-30个/天。
2、经纪人签约量：8--10个/天；一个月累计签约人数达到226个。
3、地产街http://www.toprea.com/网站开店经纪人店铺数超过1000个。
4、签约经纪人成交情况：市场不好，“数”也差得很。一个月内未有买卖单成交；成交有五宗租单，包括三宗商用物业大单。
5、签约经纪人素质：普遍为执业2年以上熟练的片区置业专家，其中执香港房地产牌照房地产经纪人6名（年龄均在34岁以上）；持全国房地产执业经纪人资格证书的经纪人4名；持深圳房协上岗证的经纪人超过200人。

——顺便说明一下：老侯是要做事的，不是来中介这个行业“混”的！非常抱歉，老侯做了这事情就暂时没办法令中介机构高兴。老侯包括老侯写在网上的这些文字只怕一点：那就是怕被历史和我们的子孙嘲笑！————老侯真心谢谢大家的关心与批评！

——回复：深圳的中介都在难过，唯有你在趁火打劫，幸灾乐祸过客评论在上文中提到：我们中介都在度日如年，只有侯生洋洋得意，本来经纪人的军心不稳，你又在这危机的时候冒出来，火上加油，惟恐深圳的中介不乱。在这种时候，什么模式都难开展，好的时候，你怎么不出来做，不怕外界，就怕内乱，家贼难防。我们一方面要面对市场，大众，亏损，现在还要时时提防经纪人被你们骗走，侯生，能想过你在这种时候，你在做什么吗？就算你成功了，那又怎样呢？人格那里去了？

    老侯的回复如下：

    老兄以上言论，整个给人一个民国年间“清末遗老”的衰样！

    老侯此时正为行业深圳忧虑得每天凌晨四、五点就睡不着了！特别是为大批大批不得已下岗的一线执业经纪人的生活忧虑，因为老侯深知他们在这个城市生活的不容易！怎么能说老侯幸灾乐祸呢？莫非要老侯把博客照片换一张“哭相”你老兄才舒坦？哪来什么“家贼难防”，谁跟谁一家？又为什么“现在还要时时提防经纪人被你们骗走”？你老兄怎么能把你的经纪人都当“傻蛋”看，可以给人“骗走”？你当老板的若对一线经纪人真好，分给他们更多他们该得的佣金的话，哪儿用得着“提防”他们？

    算你说对了一点：老侯我这件事做了就是要成功的！至于人格，你老兄能说出这词，但你恐怕无法与老侯在一个水平上探讨这个词的含义，就留给历史和后人去评说！

                                                                                                                                          ——深圳 老侯
                                                                                                                                        2007年11月30日

 中国人受佛教文化影响蛮大。佛说人生如露、如电亦如梦，世事不必执著。意思大概就是教人作人做事不要太认真。没有比较过基督教教义精神，我感觉西方人做事就相当认真——尤其是德国人。我很欣赏日耳曼这个民族。最直接的原因是德国人踢的球和德国人造的车。

 我们国人自古引以为自豪的“兼收并蓄、博大精深”的民族文化，其实至少在对待作人做事的态度方面，我认为是很有偏于吸收那些纵容天性懒惰、消极享乐本能需要的东西之嫌疑。我也反对过于刻板的执著和令人生厌的迂腐。但对于国人常常病垢的为人做事的“认真“态度，我有不同的看法。

 很多情况下实际上我们是处于一种人为混乱的无序状态。就是因为我们身上缺乏事事“认真”的精神。从大至国家政策与机制的运行，小到居家生活及个人工作方方面面都欠缺系统与科学的方法和手段。我们不仅不检讨自己，还要拿一句“难得糊涂”来搪塞；还要反问一句“为什么有些人要这么认真！”好像有个人稍稍“认真”一下，就与我们国人格格不入。如果他执意“认真”，必定是别有用心。

 我认为为人作事“认真”是达致群体和谐有序、个体专业协作的心理基础。这些年商品经济的物欲冲击更是让我们趋于浮躁，凡事没有人愿意深入探究，人际交往也日益功利肤浅。我们国人不是受“认真”之累，恰恰相反，而是大受不“认真”之害啊！我们不“认真”，所以往下看——

 所以，我们只能自己造着吉利（锐意创新，已经很不错了）、夏利这样的车，满街跑的西欧美韩日本车，眼中看着德国车；

 所以，我国民企真如雨后春笋，一茬一茬冒出来；却也终究摆脱不了短命长不大的宿命，只好一茬一茬到下去；

 所以，我们国内培养了那么多MBA，从国外又海龟了那么多MBA，但真正的企业管理者大多还都像封建时代平庸的皇帝，虽未必昏庸，但的确还是在中国式人际关系的圈子里混战。于事无补、于企业无益；

 所以，面对一衣带水的邻里小邦，先有日本国的汽车及数码产品充斥卖场；后有弹丸之地韩国的文化流布神州；

 所以，我们再怎么整，不管是从管理层面或是从产品层面都整不出一个“麦当劳”或“肯德鸡”（当然这些洋快餐并不是什么很好东西）这样的快餐来；

 所以，我们作得了世界工厂，却没有几个产品能真正称得上是世界品牌；

 所以，就有了网上前一阵子到处流行的那个长段子：“这年头--------”

 所以，我们的所谓行业专家、知名人士可以在自己都没想清楚的情况下当着一堆子戴眼镜的知识分子大言不惭地大放厥词。他虽思路不清、病句连篇、满嘴胡诌，却也无人过问。

 所以，都21世纪了我们国人对于吃的研究，还只仅仅停留在追求“口福”的层面，全然未到理会饮食习惯、健康与营养的平衡这样的层次；

 所以，在《诗刊》这样的国家顶级刊物上竟也刊出了“狗屎”一样臭不可闻的东东，就因为这东东是戴着“国家一级诗人”桂冠的人生的蛋。